Definition af renteswap
Et renteswap er en finansiel kontrakt imellem en andelsboligforening og en bank. Swap er et engelsk ord, der betyder bytte, og det er præcis hvad et renteswap er, nemlig et rentebytte.
Har en andelsboligforening f.eks. et Flexlån, så kan foreningen indgå en kontrakt (et renteswap) med banken om en fast rente i stedet. Foreningen beholder Flexlånet med den variable rente, men det er nu banken der har risikoen ved rentestigninger. Ligeledes er det banken der scorer gevinsten så længe Flexlånsrenten er lavere end den faste rente, som foreningen skal betale til banken.
Andelsboligforening og bank laver en aftale om rentebytte, hvor foreningen betaler en fast rente til banken, mens banken betaler den variable rente på andelsboligforeningens eksisterende lån.
Fordele og ulemper ved renteswap
En fordel ved renteswap for en andelsboligforening er at man fjerner risikoen for rentestigninger. Det er banken der tager hele risikoen. Til gengæld er den rente, som man skal betale til banken ofte væsentligt højere end renten på det eksisterende ofte variabelt forrentet lån. Man betaler altså en præmie for at sikre sig imod rentestigninger.
Dette er ikke anderledes end for fastforrentede lån. Her er renten også højere end på eksempelvis Flexlån og prioritetslån. Derfor ligner et renteswap i høj grad et fastforrentet lån for andelsboligforeningen. Men der er to forskelle. Måske er renten ikke ens på de to produkter. Hvis renten i renteswappet er lavere end den rente der kan opnås på et fastforrentet lån, så vil renteswappet virke som den bedste løsning for andelsboligforeningen. Men da den anden forskel på de 2 lån er en ulempe ved renteswappet, så er det ikke nødvendigvis tilfældet. Den anden forskel på et renteswap og på et fastforrentet lån er, at renteswap ikke er konverterbare, hvilket de fleste fastforrentede lån er.
Læs mere om konverterbare obligationer i vores artikel om renter og kurser på realkreditobligationer.
Når et fastforrentet lån er konverterbart, så betyder det i realiteten, at man som boligejer kan score en gevinst, hvis renten falder eller stiger væsentligt. Da renteswaps ikke er konverterbare, så hænger man på kontrakten med banken indtil aftalens udløb.
Hvis renten på et renteswap er væsentligt lavere end på et tilsvarende fastforrentet lån, så kan det give god mening for en andelsboligforening, at tegne et renteswap med banken. Dette kan være en billigere løsning for andelsboligforeningen end det fastforrentede lån.
Men man skal som andelsboligforening være meget opmærksom på de 2 ulemper ved renteswaps ift. fastforrentet lån, da renteswaps ikke er konvertible.
- Man kan ikke indfri lånet før tid
- Man kan ikke udnytte rentestigninger til at sænke størrelsen på sit lån og man kan ikke udnytte rentesænkninger til at opnå en lavere rente
Renteswap ift. salg af andelslejlighed
Et helt andet aspekt der også er interessant i sammenligningen mellem renteswaps og fastforrentede lån er ved salg af andelslejligheder. Da renteswappet er en kontrakt med en fast rente og en fast løbetid, så vil dette lån have stor indflydelse på en andelslejligheds værdi. Har man indgået en kontrakt til 3%, hvorefter markedsrenten stiger til 7%, så er det et fint lån for en køber, og så kan andelslejligheden stige i værdi, præcis som hvis andelsboligforeningen havde taget et fastforrentede lån. Har man i stedet indgået en kontrakt til 7%, hvorefter markedsrenten falder til 3%, så er det et meget dårligt lån for en køber. Dette betyder at andelslejligheden vil falde kraftigt i værdi, da man hænger på et meget dårligt lån. Havde det i stedet været et konverterbart fastforrentet lån, så ville man kunne indfri lånet og tage et nyt, hvilket ikke vil påvirke andelslejlighedens værdi i nævneværdig grad.