Friværdi

Friværdien er værdien af de rede penge, du ville stå med i hånden, hvis du solgte din bolig her og nu. Det er med andre ord det reelle beløb, du har til overs, når man trækker restgælden fra 80% af boligens nuværende værdi.

Friværdi er dog en noget avanceret størrelse at gøre sig klog på – især som ny eller kommende boligejer. I denne guide hjælper vi dig derfor til at forstå hele konceptet bedre, så du nemmere kan begå dig i bolig- og realkreditjunglen.

 

Vi lægger ud med at definere konceptet ’friværdi’, hvor efter vi ser nærmere på, hvem der kan opnå en friværdi, hvad du kan bruge din friværdi på, hvordan du sikrer den i tilfælde af rentestigninger mv.

Hvad er en friværdi?

En friværdi er den del af din nuværende boligværdi, der ikke længere er gæld i – kort fortalt. Friværdien udregnes ved at se på, hvad din bolig er værd på markedet her og nu, hvorefter du fratrækker restgælden fra lånets hovedstol.

Du kan dog højst låne op til 80% af boligens nuværende værdi. Beløbet er 60% for fritidshuse.

Eksempel:

• For 10 år siden købte du et hus til 1.500.000 kroner. Det var markedsværdien dengang, og du optog et lån af tilsvarende værdi og begyndte at afdrage med det samme.
• I dag, 10 år efter, har du afdraget 600.000 kroner og skylder dermed kun 900.000 i boligen.
• I mellemtiden har boligmarkedet udviklet sig, og din bolig er steget i værdi. Den er i dag 2.000.000 kroner værd.
• Da du højst kan låne 80% af boligens værdi, vil dette beløb nu være 1.600.000 kroner (80% af 2.000.000 kroner).
• Differencen mellem de 80% boligens nuværende markedsværdi (1.600.000 kroner) og din restgæld (900.000 kroner) er nu 700.000 kroner.
• Din friværdi svarer dermed til 700.000 kroner.

For at finde frem til friværdien skal du i sagens natur finde ud af, hvad din bolig er værd nu. Dette er vigtigt, da boligen kan være steget i værdi, siden du overtog den, hvormed du opnår en større friværdi. Du skal bruge en uvildig og professionel person til at vurdere salgsværdien, som bl.a. afhænger af boligmarkedets udvikling generelt, udviklingen i dit lokalområde mv.

Hvem kan opnå en friværdi?

Alle boligejere kan opnå en friværdi i deres bolig. Det er med andre ord ligegyldigt, om du ejer en villa, en ejerlejlighed eller et rækkehus.

Det eneste krav for at få en friværdi er, at du ejer boligen, og at din restgæld er mindre end boligens nuværende markedsværdi.

Vær desuden opmærksom på, at forbedringer af din bolig kan være med til at få boligens markedsværdi til at vokse – dette vil så igen få din friværdi til at vokse. Du skal derfor sørge for at indberette om ændringer i form af f.eks. nyt køkken, ny carport, nyt tag o. lign.

Husk dog på, at forbedringer og renoveringer af din bolig ikke vil få boligens værdi til at stige i værdi i målestoksforholdet 1:1. Men hvis du alligevel har foretaget forbedringer, skal du huske at opgøre disse, så de bliver medregnet, når værdien af boligen skal sættes fast.

 

Hvad kan jeg bruge min friværdi til?

Du kan forhøje dit realkreditlån op til grænsen for din friværdi. Eftersom realkreditlånet er et lån med stor sikkerhed i form af din bolig, vil du opleve, at det er et af de absolut billigste større lån, du kan optage.

Mange boligejere vælger derfor at gøre brug af deres friværdi til at finansiere andre ting i deres tilværelse. Friværdien er nemlig ikke udelukkende øremærket forbedringer af boligen, men kan snildt bruges i andre aspekter af dit liv.

Mange boligejere vælger at bruge friværdien i deres bolig til bl.a. at finansiere følgende:

• Forbedringer i boligen
• Rejser i udlandet
• Investeringer
• Lejlighed til barnet
• Ny bil
• Øvrige forbrugsgoder såsom hårde hvidevarer, elektronik mv.

Som du kan se i listen ovenfor, bestemmer du altså selv, hvad du vil bruge pengene på. Eftersom renten på realkreditlån er så lav, som den er, kan du med fordel anvende friværdien til at finansiere de ting, du har brug for eller drømmer om, frem for at optage forbrugslån, banklån eller billån.

Hvad er tillægsbelåning?

Et tillægslån vil oftest være et realkreditlån, hvor renten er væsentlig lavere end på traditionelle bank- og forbrugslån. Et tillægslån kan f.eks. bruges på forbedringer af boligen – det kan være nyt tag, udskiftning af fyr, etablering af jordvarme eller et nyt køkken.

Med et tillægslån kan du optage lån til ovenstående ud over friværdien i din bolig. Den ekstra fleksibilitet i lånet kræver så til gengæld, at du bruger pengene på forbedringer af pågældende bolig og dermed ikke anvender dem til at finansiere ny bil, rejser o. lign.

Du skal dog være opmærksom på, at der er en række etableringsomkostninger forbundet med optagelse af et nyt realkreditlån – også når det gælder tillægsbelåning. Dette skal du have med i regnestykket, før du optager lånet. I nogle tilfælde kan det nemlig være billigere at optage et klassisk banklån eller et prioritetslån, selvom renten på disse er højere end på et realkreditlån.

Der er ingen faste grænse for, hvornår det bedst kan svare sig at vælge de enkelte låntyper – men som tommelfingerregel vil det oftest være billigere med de sidstnævnte låntyper, hvis du låner ca. 200.000 kroner eller derunder. Ønsker du at låne mere end dette beløb, kan du med fordel vælge et tillægslån i form af et realkreditlån, da etableringsomkostningerne dermed udgør en mindre og mindre andel af de samlede omkostninger.

Hvordan sikrer jeg min friværdi?

Hvis du optager lån i din friværdi, og renten efterfølgende stiger, hvormed værdien af din bolig alt andet lige vil falde, så vil du tabe friværdi. Dette kan du dog undgå med en alternativ forsikringsforanstaltning.

Konceptet er mere kompliceret end som så, men vi forklarer det kort og punktligt herunder. Du bør altid tale med din bankrådgiver eller en uvildig ekspert, før du eventuelt går i gang med følgende forsikring af din friværdi.

Til udregningen og forklaringen nedenfor bruger vi samme eksempel som i afsnittet ’Hvad er en friværdi?’

Eksempel:

• Du optager fuldt lån i din friværdi svarende til 700.000 kroner.
• Du indsætter nu hele beløbet på en højrentekonto.
• Efter et par år er markedsrenten steget og din bolig faldet i værdi – du kan nu derfor indfri gælden til en lavere kurs.
• Pengene står dog sikkert på din højrentekonto, og din forsikringspræmie udgøres blot af nettoforskellen mellem renteudgiften og renteindtægten på dit indlån.
• Når du sælger din bolig, vil du nu enten have hele friværdien intakt til trods for rentestigninger, og du kan tilmed have fået et provenu afhængig af din restgæld, kursfaldet mv.

Læs også vores omfattende og uddybende guide om realkreditlån, hvis du vil vide mere om emnet.

 

Se også vores andre begrebsforklaringer

Afdrag
Afdragsfrie lån
Annuitetslån
ÅOP
Betalingsperiode
Debitorrente
Effektiv rente
Etableringsgebyr
Fast rente
Friværdi
Hvad er et SMS lån?
Højkonjunktur
Inflation
Kreditomkostninger
Kreditorrente
Kreditværdighed
Lavkonjunktur
Løbetid
Morarente
Nominel rente
Quicklån
Renter
Restgæld
RKI, Ribers Kredit Information
Tinglysning
Variabel rente
Ydelse