Undgå høje bidragssatser

Er du ramt af forhøjede bidragssatser, eller bare træt af de høje bidragssatser generelt, så læs med her og lær hvordan du skærer ned på gebyrerne.

Ny ejendomsvurdering

Vi har allerede givet dette råd tidligere. Du kan her læse om hvordan du udnytter ejendomsstigninger til din fordel. I korte træk går det ud på at mange boliger er steget i værdi siden det tilhørende realkreditlån blev oprettet. Bidragssatsen er dyrere hvis du belåner 80% af din boligs værdi end hvis du eksempelvis kun belåner 60% af din boligs værdi. Hvis du kan få hævet din ejendomsvurdering, så er din belåningsgrad pludselig lavere og bidragssatsen falder. Så uden at ændre hverken type eller størrelse på dit lån, så kan du sænke bidragssatsen udelukkende via en ny ejendomsvurdering.

Skift realkreditinstitut

Din bidragssats afhænger af hvilket realkreditinstitut du benytter.

Bemærk dog at når du skifter selskab, så skifter du til et helt nyt lån. Dette skift kan koste nogle gebyrer, som du naturligvis skal være opmærksom på. Der er desuden tidspunkter hvor det bedre kan betale sig at konvertere et lån end på andre tidspunkter. Ofte kan det bedst betale sig at vente til dette tidspunkt. Det kan dit nye realkreditinstitut vejlede dig i.

Den rigtige type realkreditlån

Der er stor forskel i bidragssatserne alt efter hvilket lån du har. Et fastforrentet lån med afdrag er billigere i bidrag end et variabelt forrentet lån uden afdrag. Har du råd til at betale afdrag og kan du skifte til et fastforrentet lån, så kan du spare mange penge.

Har du eksempelvis et fastforrentet lån med afdrag på 2.400.000 kr., så slipper du med 14.700 kr. årligt i bidrag, hvis du benytter BRF kredit. Har du i stedet et 1-årigt eller 2-årigt flexlån med afdrag, så skal du betale 25.800 kr. årligt i bidrag hos BRF kredit og hele 36.000 kr. årligt i bidrag hos Nykredit. Som du kan se på tallene, så har både typen af lån og det rette realkreditinstitut meget at sige ift. bidragssatsen.

Del realkreditlånet i to

Har du ikke råd til at skifte hele dit lån til et fastforrentet lån med afdrag, så kan du i stedet vælge at dele realkreditlånet i to. Som nævnt i afsnittet med ejendomsvurderinger, så betaler du langt højere bidrag ved en belåningsgrad på 80% end ved en belåningsgrad på 60%.

Er du belånt med 80%, så kan tre fjerdedele af dit lån fortsat være dit billige lån med høj bidragssats. Men fordi denne del kun dækker 60% af din boligs værdi, så er forskellene i bidragssatser her ikke så stor. Den sidste fjerdedel, som dækker belåningsgraden fra 60% til 80% skal nu være et fastforrentet lån med afdrag. Det er denne del af dit lån som er dyr i bidragssats, så derfor er det vigtigt her at vælge den type lån, som har lavest bidragssats.

Du har dermed kun skiftet en fjerdel af dit lån til det dyrere fastforrentet lån med afdrag, men du har skåret væsentligt i bidragssatsen.

Bemærk dog at du med denne metode har 2 realkreditlån og dermed 2 sæt gebyrer. Ofte tager realkreditinstituttet stiftelsesgebyrer og dyre skæringskurser mv. på dine lån. Det bør du snakke med dit realkreditinstitut om først, så du ikke ender med dobbelt op på gebyrerne. Sandsynligvis kan du forhandle dig til en pris der er lidt dyrere end ved ét samlet lån, men med en rabat, så du ikke kommer til at betale dobbelt pris på gebyrerne.

Forhandling med banken

For mange personer er realkreditlånet oprettet via banken. Lånet bliver ganske vist oprettet i realkreditinstituttet, men ofte er man slet ikke i direkte kontakt med realkreditinstituttet. Realkreditinstitutterne samarbejder med bankerne og det er sandsynligvis banken der har hele kundekontakten med dig. Dette får banken nogle penge for. Enten via en samarbejdsaftale eller fordi realkreditinstituttet er ejet af banken. Kan der ikke skrues på priserne på dit realkreditlån, så kan du måske skrue på priserne i banken. Banken vil gerne holde dig i det realkreditinstitut, som de samarbejder med, og det giver dig en god forhandlingsposition.

Priserne i banken er nemlig ikke faste. Har du behov for et billån, så kan du måske få det lidt billigere. Betaler du pt. gebyrer i banken, så kan du måske få dem fjernet, eller som minimum formindsket. Der er mange priser der kan skrues på i banken, og det bør du benytte. Så selvom du ikke kan gøre dit realkreditlån billigere, så kan du bruge realkreditlånet til forhandle bedre priser med banken.

Drop realkreditlånet og opret banklån

En metode til helt at fjerne bidragssatserne er ved at droppe realkreditlånet. Ofte kan banken skrue et lån sammen der udgiftsmæssigt her og nu er lige så billigt eller måske billigere end realkreditlånet. Det betyder dog ikke altid at det er en god ide alligevel, da der er en række fordele ved realkreditlån, som du ikke får med et banklån. Omvendt er der også fordele ved banklån fremfor realkreditlån. Det kan derfor være en god ide at få beregnet både et realkreditlån og et banklån, som f.eks. et prioritetslån, og derefter overveje fordele og ulemper for dig, inden du tager dit valg.

Fordele ved realkreditlånet:

• Dit realkreditlån er hjemhentet via realkreditobligationer. Har du et fastforrentet lån, så giver dette dig nogle fordele både når renten stiger og når den falder.
  • Når renten stiger, så falder kursen på realkreditobligationerne. Dette betyder at du kan indfri lånet billigere.
    Eksempel: Du har et lån på 1 million kr. Kursen var 100 da du stiftede lånet. Nu er kursen faldet til 80. Dette betyder at du kan komme af med lånet for bare 800.000 kr., selvom det var 1 million du lånte.
  • Når renten falder, så kan du konvertere til et billigere lån. Dette kræver at kursen på dit obligationslån var tæt på 100, da du stiftede lånet. Hvis renten falder, så stiger kursen. Men på bestemte tidspunkter i dit låns løbetid kan du altid indfri lånet til kurs 100. Det har derfor ikke betydning for dig om kursen er steget til højere end 100, da du kan indfri lånet til kurs 100. Dermed kan du betale dit gamle lån ud via et nyt lån med lavere rente.
• Har du stiftet et realkreditlån i 30 år, så kan realkreditinstituttet ikke opsige lånet, med mindre du misligholder lånet. Dvs. hvis du ikke betaler dine renter, gebyrer og afdrag til tiden. Har du et banklån, så vil banken i nogle tilfælde kunne opsige lånet, hvis du eksempelvis bliver arbejdsløs, eller hvis der sker andre ting i dit liv som banken vurderer har indflydelse på din evne til at betale lånet tilbage.

Fordele ved banklån:

• Ofte kan du lave en aftale med banken om at få samme rente i indlån, som du betaler på dit udlån. Denne type lån hedder et prioritetslån. Har du eksempelvis lånt 1,5 mio. med en rente på 3%, så vil du få 3% i rente på dit indestående op til 1,5 mio. kr. Har du mulighed for at spare op, så kan det blive til rigtig mange penge at spare. Ikke mindst i en tid som nu, hvor de flestes indlånsrente er på 0%
• Har du lavet en fast kontrakt med din bank, så kan banken ikke pludselig ændre priserne. Renten på dit lån er som regel Nationalbankens officielle rente + en tillægsrente eller eksempelvis CITA renten + en tillægsrente. Denne rente kan naturligvis ændre sig. Men det er ikke noget din bank har indflydelse på. Så har du lavet en uopsigelig kontrakt med banken om de faste gebyrer, så kan banken ikke hæve gebyrerne på samme måde som du kan risikere med bidragssatserne hos realkreditinstituttet.

Som du kan se, så er der en række fordele og ulemper ved både realkreditlån og banklån. Du kan derfor ikke udelukkende se på priserne på de to typer af lån. Prisen her og nu er bestemt vigtig, men du skal også overveje dine fordele og ulemper i fremtiden.

Overvej hvordan din fremtid vil udvikle sig. Er du i risiko for at blive fyret? Forventer du at kunne spare op? Tror du renterne stiger, falder eller forbliver stabile? Tror du at realkreditinstitutterne hæver bidragssatserne yderligere?