Et boliglån er en samlebetegnelse for lån man optager for at købe et hus eller en lejlighed. I denne guide betegner vi boliglån som det banklån med sikkerhed i ejendommen, som man oftest må tage for at finansiere den del af købsprisen der ikke kan finansieres gennem et realkreditlån. Dette udgangspunkt tager vi i denne artikel, da vi allerede har realkreditdelen andre steder her på siden.
Du kan på de følgende 2 links læse mere om realkreditlån, og om andelsboliglån.
Har du behov for både realkreditlån og boliglån, så kan du få uvildig rådgivning hos Realkredit Konsulenten.
Når man optager lån igennem banken, så er renten ofte baseret på en referencerente. Renten du betaler for lånet er ofte denne referencerente + en tillægsrente. Referencerenten er som regel enten CITA eller CIBOR. Du kan her læse mere om CITA og CIBOR.
- Ønsker du at beregne dit samlede boliglån, så se her vores boliglån beregner.
- Ønsker du at beregne dit realkreditlån, så se her vores realkredit beregner.
- Ønsker du at beregne dit banklån, så se her vores banklån beregner.
Ønsker du et tilbud på et boliglån med det samme, så kan vi anbefale LendMe og Letfinans. Her sendes sendes din forespørgsel ud til flere banker, så du får flere tilbud på én gang.
Find tilbud på boliglån fra Lendme
Find tilbud på boliglån fra Letfinans
Hvornår er det nødvendigt at optage et boliglån i banken?
Der er typisk to situationer, hvor man optager et boliglån i sin bank. Den ene er når du står og er ved at købe ny ejerbolig. I den situation optager man normalt et såkaldt realkreditlån i et realkreditinstitut.
Et realkreditlån, der er obligationsbaseret er billigere end et normalt banklån. Der er imidlertid en klausul der gør at man kun må låne op til 80 procent af boligens værdi som realkreditlån (60 procent ved sommerhuse og 40 procent ved byggegrunde), og derfor må de fleste mennesker finansiere resten af boligkøbet med et boliglån i banken.
Det eneste andet alternativ er at lægge pengene kontant, men ikke mange mennesker har flere hundrede tusinde kroner i kontant beholdning.
Den anden situation, hvor man ofte ansøger ens bank om et boliglån er til at finansiere forbedringer, renoveringer og udbygninger af en bolig man allerede ejer. I en sådan situation spørger man ofte først sit realkreditinstitut, der så laver en ejendomsvurdering af boligen og beslutter om der er friværdi nok til at udstede et nyt forhøjet realkreditlån. Meget ofte sættes denne vurdering lavere end den reelle salgsværdi af huset eller lejligheden og derfor ender det tit med at man må finansiere store dele af eller hele renoveringen med et almindeligt boliglån.
Hvilke typer af boliglån findes der?
De danske banker tilbyder typisk to forskellige typer af boliglån: traditionelle boliglån og såkaldte prioritetslån.
Et traditionelt boliglån er egentlig et almindeligt banklån specielt til finansiering af bolig eller boligforbedring. Renten ligger typisk mellem 5 og 14 procent alt efter hvilken bank du vælger og banken tager pant i din bolig. Det vil sige at de har ret til at kræve huset på tvangsauktion, hvis du ikke kan betale lånet af. Panten ligger på 80 til 95% af boligens ejendomsværdi. Et traditionelt boliglån afdrages over mellem 10 og 30 år. Vær opmærksom på at jo korte løbetid du vælger, jo mere vil udgifter til gebyrer fylde pr. måned, da der jo så er kortere tid at betale dem over. Det giver også sig selv at et boliglån med kort løbetid også betyder en højere månedlig ydelse på selve lånet.
Et prioritetslån er noget helt andet, og egentlig mere en kredit end et reelt lån. Man kan få prioritetskredit op til 80% af ejendomsværdien. Prioritetslånet fungerer som en slags stor kassekredit, hvor pengene du låner står på en konto, som du kan hæve fra og sætte penge ind på. Det betyder at renten du skal betale falder, hvis du har mulighed for at sætte penge ind på prioritetskontoen. Hvis du har lånt f.eks. 300.000 kr. og har sat 50.000 kr. ind på kontoen, skal du nemlig kun betale renter af de 250.000 kroner. Folk der vælger at finansiere dele af deres bolig med et prioritetslån bruger derfor ofte denne konto som lønkonto også, da lønindbetalingen vil være med til at nedbringe den rente der skal betales på lånet. Afdrag på denne type lån fungerer modsat af traditionelle boliglån, da de sker ved at maksimumkreditten langsomt sættes ned.
Hvad med afdragsfrihed?
Ligesom man kan få realkreditlån med afdragsfrihed, er der også banker der tilbyder boliglån med afdragsfrihed. Afdragsfrihed vil sige at du i en periode på typisk 10 år kun betaler renter af på lånet, men ikke nedbringer lånets hovedstol. Det anbefales ikke at vælge afdragsfrihed på et boliglån. Dette skyldes at renten på disse lån er en del højere end f.eks. på realkreditlån og derfor er det en rigtig fornuftig idé at få betalt af på boliglånet og nedbragt denne del af boliggælden. Ønsker man afdragsfrihed, så tilrådes det at vælge det på realkreditlånet og evt. bruge pengene på at betale mere af på boliglånet i banken.
Har man et prioritetslån, så kan der være en idé i at vælge afdragsfrihed på dette, da man så bevarer den fulde kredit, og kan bruge den til andet, hvis nødvendigt.
Og hvad med renten?
De fleste boliglån tilbydes med såkaldt variabel rente. Det kan også i nogle banker lykkes at forhandle sig frem til en fast rente, men denne vil så gerne være lidt højere, da man betaler for trygheden i at kende renten fra år til år. Renten på et boliglån kan svinge meget fra bank til bank og man gør sig selv en meget stor tjeneste på længere sigt, hvis man ikke blot tager det første det bedste tilbud fra sin bank, men i stedet bruger tid og kræfter på at afsøge markedet og forhandle sig frem til den bedst mulige rente. Læs mere længere nede om, hvordan du bærer dig ad med at få den laveste rente på dit boliglån.
Sikkerhed og pantebrevslån
Som nævnt herover, så vil banken kræve at man stiller pant for et boliglån. Dette sker typisk ved hjælp af et ejerpantebrev. Størrelsen på ejerpantebrevet afhænger af hvor kreditværdig banken finder at du er. Et pantebrev er ikke et gældsbevis, men derimod et bevis på at du reserverer en del af boligens friværdi til at dække for lån. I praksis foregår det ofte som beskrevet i følgende eksempel:
Dit hus er vurderet til 3 mio kr. Du har optaget et realkreditlån i en kreditforening på 80% af ejendommens værdi: 2,4 mio kr. Du vælger herefter at udstede et ejerpantebrev på 400.000 kr. og man kan nu læse i tingbogsattesten at der er reserveret sikkerhed i huset på 2,8 mio kr. De 2,4 mio står realkreditinstituttet for og de sidste 400.000 har du selv reserveret i form af dit pantebrev. Nu vil du så gerne låne 400.000 kr. i banken som et boliglån og du overdrager derfor dit ejerpantebrev på samme beløb til banken som sikkerhed for lånet. Den dag du har betalt dit boliglån ud, vil banken returnere pantebrevet til dig og du kan derefter benytte til eventuel ny sikkerhedsstillelse.
I praksis hjælper din bank dig med at udforme pantebrevet. Pantebrevet skal tinglyses hvilket i 2018 koster 1.660 kr. samt en afgift på 1.5 % af pantebrevets værdi (oprundet til nærmeste 100 kr.)
Hvad koster et boliglån?
Prisen på et boliglån afhænger af to faktorer. Den ene er renten, som vi allerede har været inde på herover. Den anden er startomkostninger i forbindelse med lånet. Startomkostningerne svinger – ligesom renten – en del fra pengeinstitut til pengeinstitut. Det kan udover forskellige bankers forskellige gebyrstørrelser også være individuelt afhængig af hvor god en kunde din bank synes at du er. I nogle banker er det et fast beløb, mens det i andre er en procentdele af lånets størrelse, der gør det ud for etableringsgebyr. Det vurderes at etableringsgebyr for et boliglån i 2018 ligger et sted mellem 3.500 kr. og 9.500 kr.
Udover bankens gebyr er der som sagt også en tinglysningsafgift til staten. Denne afgift ligger pt. på 1.660 kr. plus 1,5 % af pantebrevets pålydende.
Ønsker du et tilbud på et boliglån med det samme, så kan vi anbefale LendMe og Letfinans. Her sendes sendes din forespørgsel ud til flere banker, så du får flere tilbud på én gang.
Find tilbud på boliglån fra Lendme
Find tilbud på boliglån fra Letfinans
Hvor meget kan jeg låne til bolig?
Hvis du vil vide hvor meget du kan låne til køb af bolig, så tag et kig på vores boliglån beregner. Med boliglån beregneren kan du tjekke hvor meget du kan låne via et realkreditlån til dit boligkøb. Du kan samtidigt beregne den fulde pris for hele dit boliglån. Det samlede boliglån består af flere bestanddele, da du kun låne 80% af boligens værdi via realkreditlån. Som regel får du kun udbetalt mellem 70% og 80% af boligens værdi via realkreditlånet, da div. udgifter trækkes fra inden du får lånet udbetalt. Har du ikke de resterende 20% til 30%, så skal disse lånes på anden vis. Dette kan f.eks. være via banklån, via forbrugslån, eller en kombination af de to.
Dette kan du læse mere om, samt beregne dit samlede boliglån via vores boliglån beregner.
Find det billigste og bedste boliglån
Men hvordan vælger man så det bedste boliglån, og hvad er det bedste boliglån overhovedet? I langt de fleste tilfælde vil det billigste boliglån også være lig med det bedste. Dette skyldes at så godt som alle banker strikker deres boliglån sammen på samme måde. Så der er ikke i praksis den store forskel – udover prisen – på hvordan et boliglån i f.eks. Danske Bank og Nordea er sammensat.
Hvordan finder du så det billigste boliglån? Det kan faktisk være sværere end man lige skulle tro, og sværere end det burde. Der findes portaler på nettet, hvor man kan sammenligne omkostningerne på boliglån hos alle landets banker. Dette kan give et fingerpeg om, hvor du finder det billigste lån. Udfordringen er dog at det kan være yderst svært at sammenligne to eller flere lån, da der er forskel på hvordan de enkelte pengeinstitutter angiver deres renter, udgifter og vilkår.
Hvis du vil have det bedste udgangspunkt for at sammenligne lån, og det gælder for alle typer af lån, så skal du kigge på ÅOP. ÅOP betyder Årlige Omkostninger i Procent og er en økonomisk måleenhed, som er blevet lovmæssigt indført i forbindelse med markedsføring af lån. Dette skete fordi man fra politisk side mente at lånemarkedet var for svært at gennemskue for forbrugerne og at det ikke reelt var muligt at sammenligne de fulde omkostninger på forskellige lån. ÅOP’en går ind og udregner de faktiske årlige omkostninger ved at optage et specifikt lån, inklusiv alle renter og gebyrer, og det er dermed muligt at direkte sammenligne to eller flere lån mod hinanden.
Udover at sammenligne direkte på ÅOP, så er det også værd at holde øje med at nogle banker giver rabat eller billigere lån, hvis du er medlem af en bestemt pensionskasse eller hvis du samler alle bankforretninger i deres bank.
Læs mere om lån til bolig
Skal du købe ny bolig, så er det en god ide at undersøge alle de forskellige låne muligheder. Har du ikke selv tid, så kan du hyre en uvildig rådgiver som eksempelvis Realkredit Konsulenten.
Ønsker du et tilbud på et boliglån med det samme, så kan vi anbefale LendMe og Letfinans. Her sendes sendes din forespørgsel ud til flere banker, så du får flere tilbud på én gang.
Find tilbud på boliglån fra Lendme
Find tilbud på boliglån fra Letfinans
Læs desuden vores artikler om realkreditlån, og om andelsboliglån.
Du kan desuden finde vores oversigter over danske realkreditinstitutter og de danske banker.
Skal du låne til et hus der koster mindre end 500.000 kr., så kan vi desuden anbefale vores artikel der hedder: Kan man bruge et forbrugslån som boliglån?