Realkreditlån

Realkreditlån er en hel speciel type lån du typisk optager, når du køber en ejerbolig. Det kan dog også være til finansiering af byggeprojekter.

Kom her direkte til vores realkredit beregner

Du kan i denne artikel læse mere om realkreditlån generelt. Ønsker du at læse mere specifikt om specielle typer af realkreditlån, så læs videre på en af nedenstående undersider:

• Fastforrentede lån
• Flexlån (også kaldet rentetilpasningslån)
• Prioritetslån
• SDO

Hvor normale lån optages i en bank og er såkaldte kontantlån, fungerer et realkreditlån noget anderledes, nemlig ved hjælp af de såkaldte obligationer. En obligation er et gældsbevis, hvor det aftales hvornår og hvordan gælden skal betales tilbage. Når du optager et realkreditlån udsteder realkreditinstituttet (også kaldet kreditforeningen) disse obligationer, eller gældsbeviser, på dine vegne og sælger dem videre på de finansielle markeder.

Læs også generelt om at låne penge

Populært kan man sige at selskabet sælger din gæld til dem videre til andre. De penge der kommer ind ved salget får du til at købe bolig for, når der er fratrukket gebyrer til kreditforeningen og en tinglysningsafgift til staten. Det vil altså sige at det er udbud og efterspørgsel på de finansielle markeder der afgører hvor meget det koster dig at låne penge til din nye bolig.

Læs her mere om renter og kurser på realkreditobligationer, samt hvornår man skal konvertere sit lån.

Ønsker du beregne dit realkreditlån, så benyt vores realkredit beregner.

Hvad og hvor meget kan du finansiere med et realkreditlån?

Som nævnt ovenfor bruger man realkreditlån til finansiering af boliger. Der er en øvre grænse for hvor stor en del af boligens værdi der må finansieres med et realkreditlån. For almindelige boliger som villaer, rækkehuse, lejligheder osv. gælder det, at maksimalt 80 procent af boligens værdi må dækkes af et realkreditlån. Resten af værdien skal så enten lægges som kontant udbetaling af dig eller optages i banken som et boliglån, der typisk er noget dyrere for dig. For sommerhuse er loftet 60 procent og for tomme byggegrunde er det 40 procent.

Hvis du ønsker at forbedre din bolig med f.eks. nyt tag, tilbygning eller renovering så er det ret almindeligt at optage et nyt realkreditlån eller konvertere det gamle. Dette kan dog kun gøres hvis der er opstået såkaldt friværdi i boligen, da man jo stadig skal holde sig inden for de 80 procent.

Hvilke typer af realkreditlån findes der?

Der findes i dag rigtig mange forskellige realkreditlån og de kan være rigtig svære både at overskue og at vælge imellem. Helt basalt kan man dog kategorisere de fleste realkreditlån i to forskellige typer:

Obligationslån med fast rente

Et fastforrentet lån er for de konservative typer, der gerne vil have tryghed i deres økonomi, vide præcis hvad de kommer til at betale hver måned og ikke tør gamble med deres realkreditlån for eventuelt at få en billigere ydelse. Når du optager et obligationslån med fast rente, bliver renten fastsat én gang for alle ved optagelsen af lånet og forbliver den samme gennem hele lånets løbetid. Det vil med andre ord sige at du uanset hvordan renten kommer til at svinge op eller ned de næste mange år, altid vil skulle betale den samme rente måned efter måned og år efter år.

Obligationslån med variabel rente

De variabelt forrentede lån er for dig der enten er lidt modigere eller måske har mere plads i økonomien til svingende ydelser. Der findes et hav af forskellige lån med variabel rente – også kaldet flexlån, men fælles for dem er at renten ikke er fast i hele lånets løbetid, men skal genforhandles efter en periode. Man kan få alt fra F1 til F10 lån. F1 lån får ny renten hvert år, F2 hvert andet, og så videre. Den helt nyeste låntype kaldes for CITA-lån og finansieres med en 3-årig obligation, hvor renten forhandles hvert halve år. Fordelen ved denne type lån er, at de er billigere for dig når renten er lav, og da renten har været lav i lang tid, er der mange der har tjent penge på realkreditlån med variabel rente. Omvendt kan denne type lån vise sig at blive dyrere i længden hvis renten stiger engang i fremtiden. Det gør de variable lån mere usikre. Som en slags gylden mellemvej er der kommet en tredje type realkreditlån på markedet: variable lån med renteloft. Disse er typisk lidt dyrere end de variable lån, men stadig billigere end de fastforrentede. Renteloftet sikrer at man ikke kan gå helt fallit, hvis renten stiger meget.

Løbetid

Et realkreditlån løber over en periode på mellem 10 år og 30 år. Det er altså ikke noget kviklån der er tale om her, men en finansiering, der løber over en lang årrække. Der findes enkelte lån der går helt op til 50 år, men den mest normale løbetid er på 30 år.

Afdragsfrihed

Uanset hvilken af de to ovenstående lånetyper du vælger, har du samtidig muligheden for at vælge mellem afdragsfrihed eller ej. Et afdragsfrit realkreditlån er et lån, hvor du kun betaler renterne og altså ikke betaler af på selve lånet. Dette giver naturligvis en lavere månedlig ydelse end ellers. Der kan være flere årsager til at vælge et afdragsfrit realkreditlån. Det kan f.eks. være at skabe større luft i din økonomi her og nu. Det kan også være at du har et dyrere banklån og udnytter de sparede penge fra realkreditlånet til at få betalt mere af på det dyre banklån. Uanset hvad, så er et lån ikke afdragsfrit for evigt. Typisk kan det være det i op til 10 år. Herefter skal man i gang med at betale af på lånet, eller eventuelt optage et nyt afdragsfrit lån. Dette kan man dog kun hvis boligpriserne er steget i mellemtiden, så man har noget friværdi at tage af, da man jo kun kan belåne et hus med 80 procent. Har boligpriserne været faldende, kan man risikere at få en meget høj stigning i månedlig ydelse og man bliver det man kalder for teknisk insolvent.

Hvilket lån skal jeg vælge?

Hvilket af de mange typer af realkreditlån du skal vælge og hvilket realkreditinstitut kan være et svært overskueligt valg. Især hvis du som de fleste ikke er specielt inde i den finansielle verden. Vi har i det ovenstående forsøgt kort at skitsere de vigtigste valg du skal tage i forbindelse med optagelsen af et realkreditlån. Det er om du vil låne med fast rente eller med variabel rente (og i så fald i hvor lang en periode), hvilken løbetid du ønsker og om lånet skal være afdragsfrit i en periode eller ej. Men der er flere valg og beslutninger end dem. Bl.a. om du vil fastfryse renten eller ej for bare at tage et eksempel. Vores råd, hvis du ikke selv er helt inde i disse komplicerede ting er, at du rådgiver dig inden du låner. Og husk at både ejendomsmægler og bankrådgiver ikke er uvildige rådgivere, men sælgere med egne interesser.

Rådgivning

Et godt sted at få rådgivning omkring realkreditlån er hos Realkredit Konsulenten. Her kan du få rådgivning når du køber hus og dermed skal have et nyt realkreditlån, men du kan også få rådgivning omkring dit nuværende realkreditlån. Har du allerede et lån kan det være en god forretning at få det gennemgået. Typisk kan du spare mellem 10.000 kr. og 50.000 kr. ift. dit nuværende lån.

Realkredit Konsulenten sammenligner de forskellige realkreditlån og via rabataftaler med kreditforeningerne sikrer de at du får det billigste lån på markedet. Skal du købe ny bolig, så kan du starte her.

Hvordan optager jeg et realkreditlån?

For at optage et realkreditlån skal du først kreditgodkendes af kreditforeningen. I praksis er det ikke dig selv der henvender dig; det sker som en del af hele købsprocessen mellem ejendomsmægler, bank og realkreditinstitut. I dag har alle ejendomsmæglerkæderne og bankerne et bestemt realkreditinstitut de samarbejder med. Du skal blot huske at du faktisk har frit valg og at det ofte kan betale sig at shoppe rundt og sammenligne priser. Kreditgodkendelsen sker ved at du indsender en række papirer der skal vidne om din kreditværdighed og hjælpe kreditforeningen med at beslutte om de tror nok på din økonomi til at ville bevilge realkreditlånet til dig. Disse papirer kan være alt fra lønsedler og årsopgørelser til et budget for din privatøkonomi. Du skal have plads til et vist rådighedsbeløb for at det vurderes som forsvarligt at låne så mange penge som et realkreditlån ofte består af. Millionbeløb. Bliver du godkendt til at låne, vil du modtage et tilbud på dit realkreditlån, som du så kan vælge at tage imod eller ej.

Sikkerhed i boligen

Når du optager et realkreditlån, så tager kreditforeningen sikkerhed i din bolig. Det vil sige at opstår der en uheldig situation hvor du ikke kan betale din termin, så vil boligen efter al sandsynlighed ende på tvangsaktion, så kreditforeningen kan få så mange af deres penge tilbage som overhovedet muligt. Dette er de nødt til, da deres forretning jo baserer sig på udlån af meget store pengebeløb. Desværre efterlader denne proces dig med en kæmpe gæld, der kan være mere end svær at slippe af med igen. Derfor er det af yderste vigtighed at du tager hele låneprocessen meget alvorligt og kun optager et realkreditlån, hvis du har luft nok i budget og økonomi til det. Kommer du til at sidde for hårdt i det, er du i en meget skrøbelig situation, hvis vindene vender og du for eksempel mister job, skal skilles eller lignende livsomvæltning. I en sådan situation er det essentielt at kunne beholde sin bolig. Derfor skal du kun låne hvis der er økonomisk luft nok, ellers er det bedre at bo til leje.

Realkreditinstitutter i Danmark

De største spillere på det danske marked for realkreditlån er følgende:

• Realkredit Danmark – der er en del af Danske Bank-koncernen
• Nordea Kredit – der er en del af Nordea-koncernen
• Nykredit
• Totalkredit – der er en del af Nykredit, men i praksis samarbejder med mere end 70 banker

Find yderligere informationer

Har du behov at optage et realkreditlån, så kan du tage kontakt til et af realkreditinstitutterne eller evt. tage en snak med din egen bank. Du finder her en oversigt over de danske realkreditinstitutter. Du finder her en oversigt over de danske banker.

I stedet for at gå direkte i banken eller realkreditinstituttet, så kan rådgivning være en god ide. Rådgiveren tager herefter kontakt til bank og realkreditinstitut. Du kan også benytte banken og rådgiveren sideløbende. Når banken beregner et lån til dig, så kan du lade rådgiveren gennemgå lånet. Dermed har du større tryghed, da du ved at lånet er det rigtige for dig. En uvildig rådgiver som eksempelvis Realkredit Konsulenten arbejder ikke for banken, men for dig.

Vores råd er at du selv (eller en rådgiver) undersøger alle de forskellige muligheder, og derefter tager stilling til tilbuddene. Der er stor forskel på hvilken løsning der er den bedste, da dette afhænger af mange faktorer. Så få udarbejdet nogle konkrete tilbud til dit/jeres behov, så bliver beslutningen meget nemmere.

Ønsker du at finde andre typer af lån, så finder du her vores oversigt over forbrugslån og her vores oversigt over kviklån. Lån penge på den billigste måde ved at benytte vores forbrugslån beregner.