Fastforrentede lån er det klassiske realkreditlån. Her finansieres boligkøbet med obligationer med en løbetid på 20 eller 30 år. Under hele lånets løbetid betales der et fast, månedligt bidrag på lånet. Det har den fordel, at du altid kender størrelsen på dine renter og at ydelsen på lånet ikke påvirkes af renteudviklingen i markedet, sådan som det sker med variabelt forrentede lån og rentetilpassede flexlån.
Du kan læse mere generelt om realkreditobligationer i vores overordnede artikel om realkreditlån. Resten af denne artikel handler om fastforrentede obligationslån.
Fastforrentede obligationslån er til dig, der gerne vil kende dine boligudgifter i hele lånets løbetid. Det giver en vis ro på din økonomi og sikrer dig mod at blive sårbar, hvis renteudviklingen i markedet pludselig stiger eksplosivt.
Fastforrentede lån har typisk en løbetid på 20 eller 30 år. Den største forskel er løbetiden og hvor mange penge, du ender med at komme til at betale i renter over lånes løbetid. Jo længere løbetid, jo flere renter skal du betale. Så har du den fornødne luft i økonomien til de lidt højere månedlige bidrag, kan du spare mange penge på dit lån, ved at vælge det 20 årige frem for det 30 årige obligationslån.
Du kan omlægge et fastforrentet lån
Du har mulighed for at omlægge et fastforrentet lån, hvis det er et konvertibelt realkreditlån. Stort set alle realkreditlån der optages i dag er konvertible realkreditlån. Alternativet er inkonvertible realkreditlån, som kun kan indfries ved at betale den aktuelle kurs. Er kursen steget, så kan det derfor være en dyr affære at indfri lånet før tid. Netop af denne grund er der kun ganske få realkreditlån der er inkonvertible. De inkonvertible lån er som udgangspunkt lidt billigere at optage end de konvertible (højere kurs og lavere rente), men ulempen ved disse lån er større end den lille rentefordel.
Med et konvertibelt realkreditlån kan du altid indfri lånet til kurs 100 på bestemte skæringsdatoer, som ofte er én gang om året. Er kursen lavere end 100 på lånet, så kan du indfri til den aktuelle kurs. Det er dermed altid let at komme ud af et konvertibelt realkreditlån, f.eks. hvis du har pengene til at betale lånet ud, eller hvis du ønsker at omlægge lånet.
At omlægge sit lån betyder at indfri sit gamle lån og derefter optage et nyt lån. Er renten faldet markant, så kan det være en fordel at skifte til den lavere rente. Er renten derimod steget markant, så kan det også være en fordel at omlægge til et lån med den højere rente. Det lyder måske mærkeligt at det kan være en fordel at skifte til højere rente, men nogle gange kan det betale sig. Hvis renten er steget markant, så vil kursen på dit eksisterende lån med lav rente ligeledes være faldet. Det betyder at du kan indfri lånet for et langt lavere beløb end det du oprindeligt lånte. Lånte du f.eks. 1 million til kurs 100, og kursen efterfølgende er faldet til 70, så kan du altså indfri lånet ved bare at betale 700.000 kr. Du har dermed skåret 300.000 kr. af din gæld. Du skal nu finansiere et lån på 700.000 kr., med en højere rente. Den højere rente gør at dit lån på 700.000 kr. i første omgang bliver lige så dyrt, eller ofte endnu dyrere, end dit tidligere lån på 1 million. Derfor er der ved første øjekast ingen fordel ved at gøre dette. Men der er dog flere ting der alligevel kan gøre det fordelagtigt:
- Hvis renten igen falder markant, så kan du konvertere tilbage til den lave rente, og fortsat have fordel af det lavere lån
- Hvis du har planer om at sælge din bolig i nærmeste fremtid, så sikrer du dig med det samme, at du kan indfri lånet billigt. Havde du ikke konverteret til den højere rente, og renten igen var faldet på salgstidspunktet for din bolig, så ville du fortsat have lån for 1 million. Havde du konverteret til den højere rente i tide, så ville dit lån kun være på 700.000 kr. Havde renten ikke ændret sig, så ville du kunne indfri lånet for 700.000 kr., uanset hvilken løsning du havde valgt.
- Hvis løsningen med den højere rente kun er marginalt dyrere end dit gamle lån med lav rente, så kan du samlet opnå en besparelse ved at konvertere til lånet med den høje rente. Dette skyldes at rentebetalinger kan trækkes fra i skat. Afdrag kan ikke trækkes fra i skat, og derfor kan det være en fordel, at så stor en del som muligt af dine låneudgifter er renter.
Har renten ændret sig markant ift. dit nuværende lån, så er det derfor altid en god ide at undersøge om du har fordel ved at konvertere lånet til et nyt lån med den aktuelle rente. Bemærk dog at vi hele vejen igennem har skrevet en markant renteændring. Har renten kun ændret sig med en halv procent eller lignende, så er det sjældent en god ide at ændre på lånet. Dette skyldes at der er en del omkostninger ved at omlægge lån. Realkreditinstituttet tager en del gebyrer for deres arbejde, som koster penge. Desuden vælger realkreditinstitutterne at lave kursskæringer. Det betyder at du betaler en lidt højere kurs end den vejledende kurs for at indfri dit gamle lån. Ligeledes får du en lidt lavere kurs for det nye lån du optager. Samlet betyder dette, at du skal lave så få låne omlægninger som muligt, men at det bestemt er en fordel, når renten har ændret sig markant.
Hvornår du præcist skal omlægge dine lån er der ingen sikker opskrift på. Det afhænger af hvordan markedet udvikler sig. Har du f.eks. et 7% procent lån, og konvertere dette til et 5% lån, så har du sparet penge. Falder renten nu til 3% og du omlægger igen, så har du igen sparet penge. Men havde du haft is i maven og ventet med konverteringen og konverteret direkte fra 7% til 3%, så havde du sparet endnu mere. Omvendt havde du ventet på at renten skulle falde til 3%, og dette aldrig sker, så gik du glip af omlægningen til de 5% fordi du ventede på en endnu lavere rente, som aldrig indtraf. Du skal derfor selv vurdere, hvornår du bør konvertere dit lån, og hvor længe du tør vente. Men konverter ikke hvert år, da det bliver dyrt i gebyrer, og vær bevist om at man aldrig kan gætte sig til det helt rigtige tidspunkt.
Det fastforrentede lån er det sikreste valg
Når den lange rente stiger i markedet, falder kurserne på de obligationer, der er i omløb. Det er med til at sikre en vis beskyttelse af friværdien i huset. At det dog kan gå galt alligevel, vidner de senere års finanskrise om. Her endte mange med at blive teknisk insolvente.
Det skete dog sjældent for folk, der havde et fastforrentet lån med afdrag, med mindre lånet var meget nyt. I stedet er det gået hårdt ud over dem, der havde valgt et rentetilpasset flexlån uden afdrag eller et prioritetslån uden afdrag. Her har restgælden været konstant, mens ejendomsvurderingerne er styrtdykket.
Så det fastforrentede lån er det sikreste valg. Til gengæld skal du betale højere renter og faste bidrag på lånet gennem hele dets løbetid. Det kan være surt i perioder, hvor renteniveauet på den korte bane er meget lavere end du giver for dit fastforrentede lån eller når økonomien er stram.
Men i perioder med hyppige og voldsomme rentestigninger, kan folk med fastforrentede lån sove mere roligt om natten. Det er oftest det, der får folk til at vælge dem frem for mere risikobetonede rentetilpassede lån.
Alternativer til fastforrentede lån
Som alternativ til fastforrentede lån kan du vælge en løsning fra bankerne der hedder prioritetslån. Læs her mere om prioritetslån.
En anden mulighed er Flexlån, også kaldet rentetilpasningslån, der ligesom de fastforrentede lån, er et realkreditlån. Du kan her læse mere om Flexlån.