Flexlån®

Rentetilpasningslån er nok bedre kendt som FlexLån^®. Her er renten variabel, men i modsætning til et almindeligt variabelt forrentet lån kan renten kun justeres på nøje aftalte tidspunkter i løbet af lånets løbetid, f.eks. hvert eller hvert femte år. Det gør lånene billigere i perioder med lav rente og hyppige rentefald, men generelt er risikoen større, fordi den korte rente, der bestemmer FlexLånets^® rente, oftest svinger mere end de lange renter, der ligger til grund for de fastforrentede lån.

Du kan læse mere generelt om realkreditobligationer i vores overordnede artikel om realkreditlån. Resten af denne artikel handler om FlexLån^®/rentetilpasningslån.

Rentetilpasningslånet blev introduceret i 1996 og blev hurtigt populært på grund af den lavere rente end på fastforrentede lån og fordi du som låntager får fastlåst renten indtil næste gang, den justeres. Det gør det væsentlig nemmere at regne ud, hvor mange penge du skal sætte til side til renter og afdrag på lånet i den kommende renteperiode, end hvis det havde været et lån med variabel rente. Her følger renten nemlig Cibor-renten (Copenhagen InterBank Offered Rate), der ændres dagligt. Derfor ved du som låntager reelt set ikke, hvor mange renter du skal betale i løbet af det kommende år på almindelige lån med variabel rente.

Hvor ofte rentetilpasses FlexLån^®

FlexLånene^®betegnes oftest med et F efterfulgt af et tal. Tallet angiver, hvor ofte renten bliver tilpasset, så et F1-lån rentetilpasses en gang om året, mens et F3 og et F5 rentetilpasses henholdsvis hver tredje og femte år. Du kan få rentetilpasningslån med renteperioder på helt op til 10 år, men her er gevinsten ikke så stor, som den er på dit FlexLån^®, der rentetilpasses oftere

• F1-lånet låser renten i 1 år
• F3-lånet låser renten i 3 år
• F5-lånet låser renten i 5 år

Så jo kortere tid, der er mellem rentetilpasningen, jo lavere rente kan du opnå. Det er naturligvis fordi bankernes risiko er væsentlig mindre ved korte perioder mellem rentetilpasningen end hvis de skal fastholde renten i f.eks. 10 år.

FlexLån^® kan indløses til kurs 100, når de rentetilpasses

Du har også mulighed for at indløse dit FlexLån^®, hver gang lånet rentetilpasses. Det vil sige, at hvis du kan finde et bedre lån med en lavere rente inden næste gang dit FlexLån^® skal rentetilpasses, har du mulighed for at indløse det til lånets pålydende værdi – kurs 100 – og fortsætte med det lån i stedet. Alternativt kan du altid indfri lånet ved at opkøbe de bagvedliggende obligationer på markedsvilkår.

Med eller uden afdrag – hvad skal jeg vælge?

Har du brug for ekstra luft i økonomien I en periode, kan du vælge at gøre dit FlexLån^® afdragsfrit. Du kan ændre på, hvorvidt lånet skal være afdragsfrit eller ej, hver gang lånet skal rentetilpasses. Lånet kan dog maksimalt være afdragsfrit i op til 10 år, hvilket betyder, at du kun betaler renter og bidrag i de afdragsfrie perioder og skubber afdragene foran dig.

Det har den ulempe, at du kommer til at betale højere afdrag på lånet, i den resterende tid af lånet, jo oftere du vælger at gøre det afdragsfrit. Samtidig skal du betale et væsentligt højere bidrag og højere renter på lånet, ligesom kursfradrag og kursskæring vil være højere på afdragsfrie lån.

Det skyldes, at realkreditinstitutterne gør alt for at flytte folk over på lån med afdrag, da de afdragsfrie lån øger folks risiko for at blive teknisk insolvente, altså at restgælden på lånet overstiger ejendomsvurderingen. Det har været et stort problem i løbet af den økonomiske krise, som vi har været gennem de forgangne år.

Men brugt med omtanke – og i så korte perioder som muligt – kan afdragsfrihed dog være en god ide. F.eks. fordi du ønsker at slippe af med nogle dyre forbrugs- eller banklån eller fordi du skal studere i en periode og derfor har en væsentlig lavere indkomst.

Flexkort – rentetilpasning hvert halve år

Faktisk kan du få FlexLån^® med en ekstrem kort periode mellem hver rentetilpasning. Med Flexkort ændres renten hvert halve år, typisk til 1. januar og 1. juli. Her er renten helt i bund, fordi realkreditinstitutterne løber en meget lavere risiko. Lånet er således et konkurrencedygtigt alternativ til F1 og F2 lån, fordi den korte rente er så lav, som den er i øjeblikket. Det betyder, at du hurtigere får glæde af yderligere rentefald, men det betyder omvendt også, at du kun kender størrelsen på dine renter et halvt år frem i tiden.

Derfor og fordi den korte rente erfaringsmæssigt kan svinge ret meget, skal du have den fornødne luft i økonomien til at kunne klare de rentestigninger, der kan risikere at komme før eller senere. Det kan jo også være, at du bliver nødt til at omlægge lånet til et FlexLån^® med længere løbetid mellem rentetilpasningerne, fordi Flexkort ikke bliver ved med at være favorabel.

FlexLån^® T

En anden mulighed er de såkaldte FlexLån^® T. Det er et særligt FlexLån^®, der kun tilbydes af nogle få realkreditinstitutter. Det finansieres ligesom de almindelige FlexLån^® med et-årige obligationer, men ydelsen før skat er fastsat, så den svarer til ydelsen på et 5 % fastforrentet lån over 30 år. Da renten på lånet svarer til et FlexLån^® F1, er rentedelen af lånet dog væsentlig lavere. Derved bliver afdraget på lånet langt større, hvilket i praksis betyder, at hele lånet kan afdrages på p.t. lidt over 16 år, altså en smule over halvdelen af løbetiden på et 30 årligt fastforrentet lån!

Afkortningen af løbetiden hjælpes godt på vej af, at de større afdrag under hele låneperioden sænker størrelsen af rentebeløbet ganske effektivt. Den månedlige ydelse vil dog naturligvis være meget højere end, hvis du f.eks. kører med afdragsfrie F1 lån, men set over en 5-årig periode vil periodeomkostningerne blive væsentlig lavere, da afdragene på T-lånet høvler gevaldigt af det beløb, der skal betales renter af. Derfor bliver afdragene over tid ikke en større omkostning for låntageren med et T-lån end dem, der har et F1-lån – både med og uden afdrag.

Det betyder igen, at risikoen for en teknisk insolvens med et T-lån, vil blive væsentlig mindre end ved et F1-lån uden afdrag. Så er der luft i privatøkonomien til det, kan T-lånet være en god og effektiv måde at finansiere sin bolig på.

Alternativer til FlexLån^®

Som alternativ til FlexLån^® kan du vælge en løsning fra bankerne der hedder prioritetslån. Læs her mere om prioritetslån.

En mere sikker løsning, hvor du ved præcist hvad dit lån koster igennem hele låneperioden, kan være et fastforrentet realkreditlån. Du kan her læse mere om fastforrentede realkreditlån.