Vi hører ofte i nyhederne om stadigt faldende realkreditrenter. Realkreditinstitutterne lokker med de nye billige lån, og eksperterne advarer samtidigt om at konvertere sine lån for ofte pga. kurstab. Det kan være forvirrende som almindelig boligejer at hitte rede i de forskellige begreber, samt at gennemskue hvordan det hele hænger sammen med renter og kurser på realkreditobligationerne.
Vi vil derfor beskrive obligationsrenter og kurser i denne artikel, samt kortlægge hvornår det kan betale sig at konvertere sit lån. Desuden vil vi linke til Realkreditinstitutternes oversigter over kurser, så du selv kan se præcis hvordan markedet er netop nu.
Du kan læse mere generelt om realkreditobligationer i vores overordnede artikel om realkreditlån.
Indholdsfortegnelse
Hvem låner du pengene af?
En realkreditobligation er et bevis på, at du skylder penge under nogle fast definerede vilkår. Pengene låner du hverken af banken eller af Realkreditinstituttet. Det er i stedet investorer som f.eks. investeringsforeninger eller andre privatpersoner, der låner dig pengene. Realkreditinstituttet udformer lånebeviset og sætter det derefter til salg på børsen. Det er nu op til investorerne at bedømme, hvor meget lånebeviset er værd. Dvs. hvor stor værdi har det for investoren, at du skylder dem penge under de givne vilkår.
Hvorfor skifter kursen på mine lån?
Det er ikke sikkert at investorerne vil betale 100 kr. for et bevis på, at du skylder 100 kr. i 30 år. Måske vil de kun give 95 kr. for dette bevis, og dermed er åbningskursen på 95. Du får dermed 95 kr. for hver 100 kr. du låner. Åbningskursen er derfor super vigtig for dig, når du tager et lån, da den afgør hvor mange penge du får udbetalt for hver 100 kr. du låner. Hvis du ikke betaler lånet ud før tid, så er det til gengæld ikke vigtigt for dig hvordan kursen senere udvikler sig. Dette er kun relevant for de personer der har købt obligationen, som en investering.
Obligationer handles løbende på børsen, på samme vis som aktier, og dermed falder og stiger kursen løbende. Hvis kursen stiger i den tid man ejer en obligation, så har man tjent penge. Hvis kursen derimod falder, så har man tabt penge. Obligationens kurs afhænger af hvor attraktiv den er for investoren. Dette afhænger yderligere af hvilke andre muligheder investoren har. Hvis investoren vurderer at aktiemarkedet er for usikkert, og hvis bankrenten samtidigt er helt i bund, så kan det være attraktivt at have et lånebevis, hvor man fast opnår 2 procent i rente hvert år. Kunne investoren til gengæld opnå en indlånsrente på 5 procent i banken, så ville obligationsbeviset på 2 procent slet ikke være attraktivt, og derfor ville kursen falde.
Konverterbare obligationer
De fleste realkreditobligationer er konverterbare. Dette betyder at du altid kan indfri obligationerne til en kurs på maksimalt 100. Som tidligere nævnt så er det markedet der bestemmer kursen på dine realkreditobligationer. Du kan altid selv købe obligationerne tilbage, ved at betale markedskursen. Er kursen handlet ned i 80, så kan du indfri lånet ved at købe obligationen for 80 kr. Har du lånt 1.000.000 kr., så kan du ved denne kurs indfri hele dit lån for 800.000 kr.
Har din realkreditobligation en meget høj rente, så er den meget attraktiv for investorerne, og derfor kan kursen være over 100. Har du en ikke-konverterbar obligation, så kan du kun indfri lånet ved at købe obligationen tilbage, dvs. ved at betale den aktuelle kurs. Det kan derfor være at du har lånt 100 kr., men at du skal betale 150 kr., for at indfri lånet, da kursen er steget. Dette er ikke tilfældet for konverterbare obligationer. Her kan du altid indfri lånet til kurs 100, også selvom den aktuelle kurs skulle være over 100. Dette er naturligvis en risiko for investorerne. Derfor er renterne højere på konverterbare obligationer, end på ikke-konverterbare obligationer, for at kompensere for dette.
Dog skal det nævnes at de konverterbare obligationer kun kan indfries på bestemte datoer, såkaldte opsigelsesfrister. Dette er ofte én gang om året. Har man passeret denne dato, skal man enten vente til næste opsigelsesfrist eller købe obligationen til den aktuelle kurs.
Hvorfor er der forskellige renter på obligationerne?
Der bliver løbende købt og solgt huse og derfor skal der løbende oprettes nye lån. Når renten skal bestemmes på disse lån, så forsøger man at stifte obligationer med en kurs så tæt på 100 som muligt. Eftersom en obligation altid kan indfries til kurs 100, så kan en obligation aldrig oprettes med en kurs højere end 100. Omvendt er det i låntagers interesse at kursen er så høj som muligt, da man dermed får det højest mulige lån. Hvis man stiftede en obligation til kurs 80, så ville man kun få 80 kr. for hver 100 kr. man lånte. For låntager er det derfor vigtigt at kursen er så tæt på 100 som muligt.
Da kurserne hele tiden ændrer sig i forhold til markedet, så vil en obligationsserie stoppe, når kursen ryger over 100. For at det fortsat skal være muligt at optage lån, så må der oprettes en ny låneserie, med en lavere rente. Den nye låneserie starter med en lavere kurs, da den lavere rente ikke er så attraktiv for investoren. Skulle denne obligationsserie med tiden blive handlet over kurs 100, så må denne serie også lukke og en ny serie oprettes med en endnu lavere rente. Omvendt hvis serien med den højere rente bliver handlet ned i en kurs under 100, så vil denne serie igen blive åbnet.
Renterne skifter derfor løbende. Når man opretter et nyt obligationslån, så kan det ofte betale sig at benytte den serie der er åben med den højeste rente, da kursen her er tættere på 100, og man får dermed udbetalt et beløb der er tættere på det faktisk lånte beløb.
Indhent et lånetilbud
Som tidligere beskrevet så åbner og lukker obligationsserier i takt med stigende og faldende renter. Ryger kursen over 100 på en serie, så kan du ikke længere optage dette lån. Dette gælder dog ikke, hvis du allerede har modtaget et lånetilbud på den aktuelle serie. Lånetilbudene fra realkreditinstitutterne gælder 3 – 6 måneder. Hvis du har modtaget et lånetilbud, så har du dermed flere muligheder.
Eksempel: Du har fået et lånetilbud på et 30-årigt lån til 3% i rente. Kursen når tilbuddet gives er på 99,89. Nu falder renten og dermed stiger kursen på obligationen til 100,24. Fordi kursen er over 100, så kan der ikke oprettes nye lånetilbud på denne obligation. Har man ikke allerede fået et tilbud, så kan man kun vælge et lån til 2,5% i rente med en lavere kurs. Har man allerede fået et tilbud på lånet til 3% i rente, så kan man nu vælge imellem 3% lånet og 2,5% lånet. Du kan derfor have flere valgmuligheder, hvis du har indhentet et tilbud i tide.
Bidragssats
Udover renten på lånet, skal du også betale en bidragssats til realkreditinstituttet. Denne bidragssats er afhængig af hvilket lån du tager, om det er med eller uden afdrag, samt om du har behov for at låne 40%, 60% eller 80% af boligens værdi.
Du kan på denne side beregne bidragssatsen på dit ønskede lån. Resultatet viser priserne hos de 4 største danske realkreditinstitutter. Du kan desuden se hvor meget du kan spare ved at vælge den billigste løsning frem for den dyreste løsning.
BEREGNING AF BIDRAGSSATS:
Tager du et lån på 80% af din boligs værdi, så skal du ikke betale den høje bidragssats af hele dit lån. For at beregne din samlede bidragssats skal du benytte 40% satsen for de første 40%. Derefter benytter du 60% satsen for de næste 20%, og 80% satsen for de sidste 20%.
EKSEMPEL:
Du låner 70% af din boligs værdi.
Bidragssats ved 40% = 0.375
Bidragssats ved 60% = 0.925
Bidragssats ved 80% = 1.450
Beregning af din samlede bidragssats: (0,4 * 0,375 + 0,2 * 0,925 + 0,1 * 1.450) / 0,7 = 0,686
Hvis bidragssatserne er som i eksemplet herover, og du låner 70% af din boligs værdi, så skal du betale 0,686 % af lånet årligt i bidragssats til realkreditinstituttet.
Hvornår skal man konvertere sit lån?
Har man et konverterbart obligationslån, så kan man spare mange penge på at konvertere sine lån på de rigtige tidspunkter. Har man et lån med en høj rente, så kan det betale sig at indfri lånet ved næste opsigelsesfrist og i stedet tage et nyt lån med en lavere rente. Dette kaldes at konvertere lånet.
I princippet kan det betale sig at konvertere lånet lige så snart renten er faldet ift. det aktuelle lån. Der er dog forskellige ting der kan gøre, at det er bedre at vente:
- Realkreditinstitutternes gebyrer. Når dit lån skal konverteres så er det realkreditinstituttet der står for at indfri det gamle lån og hjemtage det nye lån. Det koster naturligvis penge. Konverterer du dit lån hver gang renten falder bare en smule, så ender du med at betale store gebyrer til realkreditinstituttet. Derfor kan det ofte betale sig at vente lidt længere, hvis du tror at renten kommer til at falde yderligere.
- Kursen. Dit eksisterende lån skal sandsynligvis indfries til kurs 100. Hvis det nye lån med lavere rente har en lavere kurs, så mister du nogle penge ved konverteringen. Har det nye lån en kurs på 97, så har det kostet dig 3% af dit lån at konvertere. Det koster derfor ikke kun penge i gebyrer til realkreditinstituttet at konvertere. Det koster også penge i kurstab.
- Kursskæring. Realkreditinstituttet fastsætter en kursskæring. Dette betyder at du ikke handler obligationerne til deres præcise kurs. Realkreditinstitutterne ligger lidt til eller trækker lidt fra alt efter om du køber eller sælger obligationer. Er du låntager, så betyder det, at du sælger obligationer, og at du får en lavere kurs end den officielle kurs.
Nøjagtigt det samme kender du fra banken, når du veksler valuta til din ferie. Du betaler mere for din rejsevaluta, når du tager af sted på ferien, end du kan få når du kommer hjem, og vil veksle de resterende penge tilbage til danske kroner. - Resterende lånetid. Hvis dit lån har udløb indenfor de nærmeste år, eller hvis du planlægger at sælge dit hus, så lånet skal indfries, så kan det muligvis ikke betale sig at konvertere dit lån. Som nævnt i ovenstående 2 punkter, så koster det penge at konvertere. Er der lang løbetid på dit lån, så opvejes udgifterne af de lavere renter. Men hvis du sælger huset om 6 måneder, så bliver den samlede rentebesparelse ikke særligt stor, og besparelsen kan derfor ikke betale for udgifterne ved at konvertere. Så hellere betale en høj rente, og slippe for konverteringsudgifterne.
Med udgangspunkt i ovenstående, så må man selv vurdere hvor ofte man vil konvertere sit lån. Realkreditinstituttet kan beregne den aktuelle besparelse ved at konvertere et lån. Denne besparelse er ift. dit låns samlede løbetid. Dvs. hvis du ikke konverterer lånet yderligere inden lånet har udløb. Hvis du tror at renten igen er lavere næste år, så opnår du måske en større besparelse ved at vente til næste år. Omvendt har du allerede ventet i mange år, og dermed har en høj rentebesparelse i sigte, så vil det være en god ide at konvertere med det samme. Der er ingen der ved med sikkerhed om renten er højere eller lavere om et år.
Her finder du realkreditobligationernes kurser
Realkreditobligationernes kurser kan findes hos de forskellige realkreditinstitutter.
Realkredit Danmark
Læs her mere om Realkredit Danmark
Se her de aktuelle kurser på realkreditobligationer hos Realkredit Danmark
Nykredit
Se her de aktuelle kurser på realkreditobligationer hos Nykredit
Nordea Kredit
Se her de aktuelle kurser på realkreditobligationer hos Nordea Kredit