For rigtig mange mennesker er skat en yderst forvirrende sag. Og for at gøre det endnu værre er der mange forskellige typer af skat. Er du én af dem, som godt kunne bruge en hjælpende hånd i skattejunglen, så skal du læse videre her.
Vi ser nemlig nærmere på ejendomsskatten. Og vores mål er at holde sproget og lixtallet på et niveau, hvor alle kan være med. Vi forklarer dig lidt om, hvad ejendomsskatten er, og hvad den betyder for lige netop dig.
Derudover kommer vi også omkring termerne ejendomsværdiskat og ejendomsvurdering, idet de alle hænger uløseligt sammen, og idet det rent faktisk er på de to områder, at de væsentligste variationer kan forekomme.
Vi smider dig dog ikke for løverne med det samme. Vi starter lige så stille og roligt med den helt basale information om emnet. Derefter tager vi en kortere historisk gennemgang. Det gør vi ikke for at kede dig, men vi gør det for at vise dig, hvor meget ejendomsskatten har ændret sig gennem tiden, og hvordan den nuværende rent faktisk afspejler vores samfund, som det ser ud i dag. Vi lover, at vi også giver dig nogle helt aktuelle nyheder og opdagelser inden for emnet, og dermed har denne gennemgang både en fod i fortid, nutid og den nære fremtid.
Hold tungen lige i munden og læs med – vi lover, at du er blevet klogere, når du har læst færdigt.
En blød start
Lad os starte med at slå det allermest basale fast; det er ikke alle, som skal betale ejendomsskat. Ejendomsskatten – også kaldet grundskyld eller grundskat, kært barn har som bekendt mange navne – er for dig, som ejer en form for ejendom. Du betaler ejendomsskatten af din ejendoms afgiftspligtige grundværdi. Det svarer til 18 promille af almene ejendomme og 3,2 promille for landbrugsejendomme.
Indtil begyndelsen af 1900-tallet var ejendomsskatterne faktisk den dominerende skatteform. Men i dag indbringer de omkring 3 procent af de samlede skatter og afgifter til det offentlige. Og nu hvor vi er ved det historiske tilbageblik, går vi lige lidt længere tilbage og ser nærmere på, hvad og hvornår ejendomsskatterne stammer fra. Og hvordan de har udviklet sig til at blive, som vi kender dem i dag.
Historisk tilbageblik på ejendomsskatten
Ejendomsskatterne har mange, mange år på bagen – godt nok har de haft forskellige ansigter og fungeret forskelligt igennem tiden, men idéen blev grundlagt rigtig mange år tilbage. Vi gennemgår hovedtrækkene i ejendomsskattens historie for dig her.
Tilbage i 1600-tallet og indtil starten af 1900-tallet havde ejendomsskatterne grundlag i ”hartkorn”, hvilket var en måde at måle jordens ydeevne i korn, rug eller byg på. Jo mere din jord gav, des højere blev din ejendomsskat. Med begyndelsen af 1900-tallet kom også en ny måde at opgøre ejendomsskatten på; nu blev ejendommens værdi nemlig gjort op i handel, og det var de offentlige myndigheder, der foretog ejendomsvurderingerne.
Vi springer nogle år frem til 1960’erne, hvor der igen er sket stor udvikling på ejendomsskatteområdet. Siden 1960’erne har ejendomsskatterne nemlig omfattet en såkaldt grundskyld til kommunerne. Indtil 2007 varierede denne grundskyld mellem seks og 24 promille. Det præcise tal afhang af, hvilken kommune du boede i samt denne kommunes skattebehov. Ligeledes var der indtil 2007 også en grundskyld til amtskommunen, og denne kunne maksimalt udgøre ti promille.
I 2016 og 2017 blev det besluttet i Folketinget, at et nyt ejendomsvurderingssystem skulle tages i anvendelse fra 2018. Og nu begynder det dermed at ligne det system, vi har i dag. Stigningsbegrænsningerne på grundskylden blev ophævet, og skattesatserne blev nedsat.
Hvem vurderer din ejendomsskat?
Inden vi går mere konkret ind i termerne ejendomsværdiskat og ejendomsvurdering, slutter vi det historiske tilbageblik af med at se lidt på, hvem der egentlig vurderer din ejendomsskat i dag. Pr. 1. juli 2018 overgik den opgave nemlig til Vurderingsstyrelsen, og således foregår det stadigvæk.
Der er rigtig mange forskellige faktorer, som gør sig gældende, og som påvirker din endelige ejendomsskat under en vurdering. Lidt senere skal vi se nærmere på nogle af dem og forhåbentligt gøre dig lidt klogere på hele området.
Forskellen mellem ejendomsværdiskat og ejendomsskat
Allerede nu er det ikke utænkeligt, at nogen af jer sidder og tænker; er ejendomsskat og ejendomsværdiskat det samme? Vi forstår sagtens forvirringen, og én gang for alle skal vi slå fast, at nej, det er ikke det samme. Lad os uddybe…
Her i landet betaler boligejere to typer skat af deres faste ejendom; den ene hedder ejendomsskat, og den anden hedder ejendomsværdiskat. Ejendomsskatten – som også kaldes grundskyld – betales til kommunen, og ejendomsværdiskat betales til staten.
Når det kommer til ejendomsværdiskatten, beregnes den med udgangspunkt i selve ejendomsværdien, hvor ejendomsskatten beregnes med udgangspunkt i grundværdien. I nogle tilfælde kan du blive fritaget for at betale ejendomsværdiskat, og det gælder blandt andet, hvis du i en periode udlejer din bolig – altså hvis du ikke bor der selv.
I det følgende afsnit har vi listet de væsentligste regler, som du som husejer skal have styr på.
Således beregnes din ejendomsværdiskat
Der er rigtig mange faktorer, som er med til at afgøre størrelsen på din ejendomsværdiskat. Og det kan være alt fra din alder til den dato, du købte ejendommen. Læs med her, hvor vi forsøger at gøre de mange, mange regler lidt mere overskuelige og gennemsigtige.
Den helt korte version er, at ejendomsværdiskatten udgør en procent af værdien på din ejendom – dog kun op til 3.040.000 kroner. Derfra er det tre procent af resten af din ejendoms værdi. Det er SKAT, som beregner din ejendomsværdiskat, og som udgangspunkt skal du altså ikke selv i gang med den store lommeregner. Det kan dog være en rigtig god idé at have nogenlunde styr på, hvad ejendomsværdiskatten bunder i alligevel.
Situationer, hvor din ejendomsværdiskat vil stige
Din ejendomsværdiskat er som udgangspunkt et stabilt tal, som ikke ændrer sig. Dog skal det siges, at der er to situationer, hvori din ejendomsværdiskat vil stige. Den første er, hvis du bygger så meget om i din bolig, at det kræver en byggetilladelse. Den anden er, hvis du udvider selve grundarealet på din bolig.
Situationer, hvor din ejendomsværdiskat vil falde
I nogle tilfælde kan du være berettiget til at få et nedslag i din ejendomsværdiskat, og her er den 1. juli 1998 en gylden skillelinje. Har du købt dit hus inden den dato, kan du få et nedslag. Men har du købt hus efter da, er nedslaget ikke en mulighed.
En anden måde, hvorpå du kan være berettiget til et nedslag i ejendomsværdiskatten, vedrører din alder. Er du eller din ægtefælle nået folkepensionsalderen – uanset om du reelt er gået på pension, og uanset hvornår du har købt huset – så er du berettiget til et nedslag på 0,4 procent. Har du tilmed købt dit hus inden den 1. juli 1998, kommer dette nedslag oveni det førnævnte. Igen beregnes nedslaget automatisk af SKAT, og du skal således ikke foretage dig noget selv.
Den tredje og sidste mulighed for et nedslag er, hvis du i en periode ikke bor i dit hus og derfor udlejer det. Udlejer du huset helt, skal du slet ikke betale ejendomsværdiskat, og udlejer du kun en del af det, skal du kun betale ejendomsværdiskat for den del, du selv bor i. Derudover kan der være situationer, hvor du ikke bor i dit hus på grund af en forestående flytning, og her vil du heller ikke skulle betale ejendomsværdiskat.
Ejendomsværdiskat i tilfælde af skilsmisse
Ejendom er ofte noget, man køber sammen – tit som kærester eller ægtefolk. Desværre ses det også tit, at folk går fra hinanden igen og bliver skilt. I 2018 endte hele 46 procent af ægteskaber i skilsmisse. Og der er unægteligt en stor del af dem, som ejede hus sammen. Derfor dykker vi her lidt ned i de ting, som kan ske med ejendomsværdiskatten, såfremt I skulle risikere at blive skilt.
Vi præsenterer de mest hyppige scenarier, du kan møde i forbindelse med en skilsmisse. Hovedreglerne er, at du nødvendigvis skal blive ved med at betale ejendomsværdiskat af din del af boligen, så længe du rent faktisk bor der.
Du bliver boende, efter I bliver separerede
Det kan være rart at have noget at holde fast i efter en skilsmisse. Og det kunne meget vel være boligen. Bliver du boende, mens din tidligere ægtefælle flytter, kan han eller hun vælge mellem to ordningen, indtil boet er delt. Enten kan han eller hun vælge at fortsætte med at betale ejendomsværdiskat for sin del af boligen. Den anden løsning er, at han eller hun kan vælge at leje sin andel af boligen til dig. Efter boet er delt, betragtes I som henholdsvis lejer og udlejer.
Du flytter ud, efter I er blevet separerede
Ordner I det i stedet på den måde, at du flytter ud, mens din tidligere ægtefælle bliver boende, forholder det sig naturligvis omvendt. I det tilfælde er det altså dig, som kan vælge mellem de to forskellige scenarier; du kan fortsætte med at betale ejendomsværdiskatten, som svarer til din andel af boligen, eller du kan leje din andel af boligen ud til din tidligere ægtefælle. Og igen – det er kun, indtil boet er delt. Når det er det, betragtes I som henholdsvis lejer og udlejer.
I flytter fra hinanden og var ikke gift
Var I ikke gift, inden I endte forholdet, forholder det hele sig lidt anderledes. I dette tilfælde bliver I fra starten betragtet som henholdsvis lejer og udlejer. Det betyder i praksis, at den, som flytter, skal leje sin del af boligen ud til den part, som bliver boende. Den, som flytter er altså udlejeren, og den som bliver boende, er lejeren.
I flytter begge fra boligen
I nogle tilfælde er et clean cut nødvendigt. I kan altså finde jer nødsagede til begge to at flytte fra jeres tidligere fælles bolig. Står du i denne situation, er der en række forskellige scenarier. Nemlig hvis boligen er tom og er sat til salg, hvis boligen er tom og ikke sat til salg, og hvis boligen er lejet ud til en tredjepart.
Den ovenstående gennemgang af de scenarier, du kan møde i forbindelse med skilsmisse og hus, er en forenkling af de gældende regler. Du kan dog bruge dette til at skabe dig det nødvendige overblik. Og når du har sporet dig ind på, hvor du passer ind, kan du altid dykke mere ned i det og læse mere.
Bliv endnu klogere på, hvordan du forholder dig i forbindelse med en skilsmisse lige her.
Ejendomsværdiskat på udenlandske ejendomme
Reglerne for ejendomsværdiskat, som vi er i gang med at beskrive her, gælder i Danmark og kun inden for landets grænser. Det betyder ikke, at andre lande ikke har lignende love og skatter. Men det betyder, at du skal være særligt opmærksom, hvis du har ejendomme i udlandet.
Har du ejendomme i udlandet, beregnes ejendomsværdiskatten på samme måde, hvis der altså findes en offentlig ejendomsvurdering i det pågældende land, som kan sidestilles med en dansk vurdering – og som er godkendt af SKAT. Det er dog langt fra altid, at der er en godkendt vurdering i det land, du har ejendom i. Er det tilfældet, så vil beregningsgrundlaget blive fastsat på baggrund af en reguleret handelsværdi.
Her er det nemlig SKAT selv, som ridser reglerne op, og i sidste ende er det dem, som ved bedst. Det er også her, du skal rette dine spørgsmål, hvis du er i tvivl om noget.
De nye ejendomsvurderinger
Vi nævnte tidligere, at opgaven med at vurdere ejendomme og dermed ejendomsskatter her i landet ligger hos Vurderingsstyrelsen. Der er dog mere til sagen; nemlig at Vurderingsstyrelsen arbejder på, at alle boligejere skal modtage en helt ny og langt mere avanceret ejendomsvurdering i år 2020.
Arbejdet med den nye vurdering har været i gang i en del år allerede, og det er fordi, det er et kæmpe stykke arbejde at forbedre de gældende ejendomsvurderinger. Der bliver gjort et enormt stykke arbejde for at klarlægge data på ejendom såvel som lokalområdet. Det er en lang række forskellige faktorer, der kommer til at spille ind på de nye vurderinger. Det er blandt andet faktorer som geografisk beliggenhed, afstand til strand, skov og større veje, grundens størrelse og prisudviklingen i området, der kommer til at påvirke de nye vurderinger.
Det er som nævnt Vurderingsstyrelsen selv, som foretager disse mange undersøgelser og samler den nye data, og har du spørgsmål hertil, er det også til dem, du skal rette spørgsmålene.
Åbenhed om skat og bolig
Tilbage i 2014 blev der slået – endnu – et slag for åbenhed her i Danmark. Denne gang faldt slaget på bolig- og skatteområdet. Det er nemlig slet ikke hemmeligt, hvad du eller din nabo betaler i ejendomsværdiskat. Eller hvad du eller din nabo har givet for jeres hus. Er du nysgerrigt anlagt, og kribler det i fingrene for at få lov til at snage lidt, kan du gøre det lige her.
Hjemmesiden www.boligejer.dk har nemlig samlet og offentliggjort al tilgængelig data om købspriser, ejendomsværdiskatteniveauer og meget mere, og det er altså det nemmeste sted at blive klogere på lidt af det hele.
Snageriet er langt fra det eneste formål, hjemmesiden tjener. Den er også tænkt som et værktøj, du som boligsøgende – og boligsælgende – kan bruge aktivt i købs- eller salgsprocessen på forskellige måder.
Er du på udkig efter det helt rette område at købe hus og slå dig ned, kan du bruge hjemmesiden til at få et overblik over prisniveauet i området. Har du kig på et konkret hus, som du måske endda overvejer at købe, kan du ligeledes bruge den. Du kan bruge den på den måde, at du kan slå lignende huse op i nærheden og se, om salgsprisen på dit drømmehus er, som den skal være. Eller om du kan presse sælger en smule.
Du kan ligeledes læne dig op ad denne service som sælger. Du kan nemlig orientere dig herpå og sikre dig, at dit hus hverken bliver sat for billigt eller for dyrt. Bliver det sat for billigt, er det naturligvis ærgerligt for dig økonomisk. Bliver det sat for dyrt, kan salgsprocessen komme til at tage unødigt lang tid.
Afslutning og opsummering
Har du læst med indtil nu, er du forhåbentligt blevet bare en lille smule klogere på området omkring ejendomsskat, ejendomsværdiskat og ejendomsvurderinger. Det ér kringlet, og det kan være svært at forstå. Forstår du ikke det hele endnu, er det helt i orden.
Som boligejer er det imidlertid bare rigtig smart at kende til så mange aspekter omkring det at eje bolig som muligt. Bevares, der er rigtig, rigtig mange aspekter, men det er jo netop derfor, vi giver dig en hjælpende hånd.
Lad os opsummere lidt på nogle af de væsentligste punkter, vi har været omkring indtil nu. Opsummeringen er blandt andet til dig, som har læst med hele vejen, og som skal have det friskt i hukommelsen, inden du går videre med dine andre gøremål. Det er også til dig, som har scrollet direkte til slutningen for at få hovedpunkterne. Det er også helt i orden.
- Idéen om ejendomsskatterne har eksisteret meget længere end du og jeg, men den er blevet udviklet og tilpasset, så den har passet – og fortsat passer – til tiden. Således kan alene et blik på ejendomsskattereglerne fra en given tid afsløre meget om tiden, de eksisterede i.
- Ejendomsskat: Som husejer her i Danmark betaler du to typer af skat af din ejendom. Den ene er ejendomsskatten, som betales til kommunen…
- Ejendomsværdiskat: … mens den anden er ejendomsværdiskatten, som betales til staten. Der er forskellige forhold, der påvirker størrelsen på din ejendomsværdiskat, og den er altså langt fra lige for alle. Det er både forhold som blandt andet din alder og datoen for købet af dit hus, som er med til at afgøre, hvor meget du skal betale i ejendomsværdiskat, og om der er mulighed for, at skatten kan stige eller falde. En ting, som dog ligger helt fast, er, at du kun skal betale ejendomsværdiskat af en bolig, mens du bor i den.
- Ejendomsvurdering: Vurderingsstyrelsen står for ejendomsvurderingen her i landet. Som det forhåbentligt er blevet tydeligt, er der mange faktorer, som påvirker denne vurdering, og du kan altså langt fra være sikker på at få den samme vurdering som din nabo.
- Skal du skilles, skal der træffes mange valg – også på ejendomsværdiskatteområdet, og der er en længere række scenarier, som du skal forholde dig til.
- I 2020 kommer der spritnye og mere avancerede vurderinger af alle danske ejendomme, og vurderingerne er naturligvis foretaget af Vurderingsstyrelsen.
- Alt er offentligt. Danmark er kendt for at være et land, hvor åbenhed og gennemsigtighed er i højsædet. Det gælder altså også for ejendomsskatter, salgspriser, prisudviklinger og lignende. Flere steder på nettet er det muligt at finde al tilgængelig information om dine egne – og dine naboer og bekendtes – ejendomsskatteforhold, seneste salgspris og lignende boligforhold. Du kan gøre brug af disse for at stille din nysgerrighed eller ”for a greater good”; eksempelvis hvis du skal købe eller sælge selv.
Med opsummeringen af de væsentligste pointer overstået, kan vi snart ikke gøre mere end at slippe dig løs i skattejunglen igen. Vi håber dog, at du har fået noget basisviden samt noget aktuel viden, som ruster dig til mødet med ejendomsskatterne. Ja, det er kringlet, og nej, nogen gange orker man ikke at sætte sig ind i skatteregler og deslige. Vi arbejder dog ud fra mantraet om, at lidt viden er bedre end ingen viden. Forhåbentligt har du fået lidt brugbar viden her.
Undervejs i artiklen har vi sørget for at linke videre til vores kilder samt til steder, hvor du kan blive endnu klogere. Vi lovede et lixtal, alle kunne være med på, og derfor har vi fokuseret på hovedtrækkene og de vigtigste punkter.
Læs mere om skatter, fradrag og afgifter i vores sektion om skat.