Når man skal sælge sin bolig, så vil de fleste kontakte en ejendomsmægler for at få en vurdering af huset. Ejendomsmægleren kommer derefter med et tilbud på at sælge huset, og det vil mange mennesker godtage uden forhandling. Men det er dumt. Ved salg af bolig kan man spare mange penge ved at bære sig rigtigt ad, og det skal vi se på i denne artikel.
Ejendomsmæglersalæret
Ejendomsmæglersalæret er ikke en fast størrelse. Ejendomsmægleren vil komme med et tilbud til dig, og det skal du ikke uden videre godtage. Er tilbuddet super godt fra starten, så skal du naturligvis takke ja, og ikke forsøge at presse prisen længere ned. Men med al sandsynlighed, så er ejendomsmæglersalæret i det første tilbud højere end du kan forhandle dig til.
Forsøger du at forhandle salæret med eneste argument at du gerne vil have en bedre pris, så kan du nemt ende i en hårdknude. Ejendomsmægleren vil udspecificere de forskellige beløb i salæret, og dermed argumentere for at prisen er helt rigtig. I nogle tilfælde kan et ejendomsmæglersalær starte på omkring 70.000 kr. og ende på 30.000 kr., så der er store besparelser ved at gøre det rigtigt.
En god metode til at forhandle ejendomsmæglersalæret er ganske simpelt at invitere 3-4 ejendomsmæglere ud for at vurdere huset. Når de har gennemgået huset og vil hjem og vurdere på tallene, så gør du ejendomsmægleren opmærksom på, at du har bedt om tilbud fra flere ejendomsmæglere. Ejendomsmægleren ved nu at han skal sammensætte et godt tilbud for at score dig som kunde. Du vil samtidigt få en salgstale fra ejendomsmægleren om at netop han er bedst til at sælge dit hus. Denne tale vil du få fra alle ejendomsmæglerne, så lav din egen vurdering omkring hvem der bedst kan sælge din bolig.
Kontakt selv 3-4 ejendomsmæglere eller benyt en onlineservice, hvor du automatisk bliver kontaktet uforpligtende af 3 ejendomsmæglere
Når du får tilbudene fra mæglerne, så vil salæret allerede være langt lavere end, hvis du kun havde spurgt én ejendomsmægler. Arbejdet er dog ikke slut endnu. Det er almindelig høflighed at ringe til de mæglere du ikke valgte og fortælle hvem du har valgt som mægler. Du skal IKKE starte med at ringe til den mægler du har valgt til hushandlen, men i stedet ringe til dem du ikke valgte. Der er forskellige procedurer alt efter om din favoritmægler var billigst, dyrest eller midt i mellem fra starten:
Din favoritmægler har allerede det laveste salær
Har du valgt den mægler med laveste salær, så fortæller du dette til de andre mæglere. Det er nu sandsynligt at en eller flere af de fravalgte mæglere vil sænke deres salær til en endnu lavere pris. Når du ringer til den mægler, som du har valgt til hushandlen, så venter du med at fortælle, at du valgt ham som mægler. I stedet fortæller du om de sænkede salærer hos de andre mæglere. Din valgte mægler vælger derefter sandsynligvis at matche prisen, og du har nu både fået din favoritmægler, samt den laveste pris på salær. Dette kræver dog at mægleren ikke har luret, at du allerede har valgt at benytte ham på forhånd.
Din favoritmægler er hverken billigst eller dyrest
Du har valgt en mægler med en salærpris, der hverken er billigst eller dyrest. Proceduren er nu, at du ringer til mægleren, der er dyrere end den valgte mægler. Her fortæller du om den billigste mægler og får derefter sænket salæret hos den dyreste mægler. Nu er det pludselig din favoritmægler der har det dyreste salær, og du følger proceduren herunder.
Din favoritmægler startede med det højeste salær
Har du valgt den mægler med det højeste salær, så starter du med at ringe til ham. Du fortæller at du meget gerne vil vælge ham, da du tror på at han kan sælge huset, men hans salær er simpelthen for dyrt. Du har derfor valgt at benytte en af de andre mæglere, som har et væsentligt lavere salær. Måske vil ejendomsmægleren nu sænke sit salær med det samme for, at score dig som kunde. Sker dette ikke, så venter du nogle dage eller måske en uge. Har du ikke hørt fra mægleren, så må du vurdere om du vil betale et lidt højere salær for, at få din favoritmægler, eller om du vil vælge en af de andre ejendomsmæglere med lavere salær. Under alle omstændigheder bør du ringe til de mæglere, som du ikke vælger, da de trods alt har brugt tid på at vurdere dit hus, samt på at udfærdige et tilbud.
Den rigtige pris for boligen
Det er vigtigt at få den rigtige pris for din bolig. Sælger du for billigt, så går du glip af penge, og sætter du til salg for dyrt, så får du ikke solgt. Den mest udbredte fejl er at forsøge at sælge for dyrt. Dette betyder at boligen står til salg alt for længe, med adskillige prisnedsænkelser til følge, inden boligen bliver solgt. Dermed ender du med en lavere pris, end hvis du havde prissat rigtigt fra starten. Men hvordan finder man den rigtige pris?
Det er rigtig svært at kortlægge den præcise pris på et hus. Der har sandsynligvis været andre handler på vejen, samt andre lignende huse i byen, som alle er blevet solgt indenfor de seneste år. Dette kan give et praj om prisen, men sandsynligvis er dit hus unikt, og har derfor sin helt egen pris. I stedet for selv at gætte og beregne på priser, så bruges samme metode som ved forhandling af mæglersalær. Ved at benytte denne metode, slår man dermed 2 fluer med et smæk.
Den bedste måde at finde den rette pris for din bolig er ganske simpelt ved at spørge 3-4 ejendomsmæglere. Er de nogenlunde enige om prisen, så er der ikke så meget at rafle om. Er der derimod stor forskel i udbudspris mellem de forskellige mæglere, så spørg endnu flere. Ejendomsmægleren lever blandt andet af at vurdere huse. Hvis udbudspriserne mellem flere mæglere er vidt forskellig, så er det enten et rigtig svært hus at vurdere, eller også er der mæglere der skyder helt ved siden af. Derfor spørger du endnu flere mæglere, samt vælger de mæglere fra, som vurderede prisen helt forkert.
Billige forbedringer af boligen
Din boligs stand har kæmpe betydning både for salgsprisen på dit hus, samt på om du overhovedet får solgt huset. Derfor kan det godt betale sig at lave nogle forbedringer allerede inden huset sættes til salg. De store projekter med nedrivning af vægge eller udskiftning af køkken eller badeværelse skal du holde dig fra. Det er dyrt og besværligt. Desuden er det ikke sikkert at den nye ejer ville have lavet det på samme måde som dig. Men der er til gengæld 2 typer af forbedringer, som ikke er dyre, og som du bør udføre straks.
Forbedringer ift. tilstandsrapporten
En tilstandsrapport fyldt med fejl og mangler er et stort no go ift. salg. Derfor bør du støvsuge tilstandsrapporten efter forbedringer, som ikke er dyre at fixe. Med al sandsynlighed kan du fixe halvdelen eller endnu flere af fejlene fra tilstandsrapporten uden at det kommer til at koste det store. De dyre ting lader du ligge, men alle de billige ting fixer du enten selv eller hyrer en håndværker til at fixe. Det er et stort plus, når en evt. køber får en tilstandsrapport, hvis mange af fejlene allerede er rettet.
Gør boligen simpel og præsentabel
Du er i gang med at sælge din bolig, så alle de sentimentale ting du har samlet igennem årene behøver ikke at være i huset. Du får lov at tage dem frem igen, når du flytter i din nye bolig 🙂
Dit hus skal naturligvis fortsat have sjæl, men grundlæggende skal du “muge ud” i alle dine ting. Du skal naturligvis fjerne alt rod, men dette er ikke nok. Lej et godt lagerrum og flyt en stor del af dine ting hertil. Mal væggene hvide og indret hjemmet med et fåtal af møbler. Når der ikke længere er så mange ting i hjemmet, så virker det pludseligt mere rummeligt og præsentabelt.
Slutteligt kan du også bruge de gode ejendomsmægler tricks, når huset skal fremvises. Sørg for at sætte friske blomster frem i en vase, og bag noget lækkert brød lige inden fremvisningen. Så dufter huset dejligt af brød, hvilket giver en god og hyggelig stemning.
Selvsalg
Ønsker du at spare endnu mere på ejendomsmæglersalæret, så kan du vælge helt at skære ejendomsmæglersalæret væk. I stedet kan du vælge at sælge boligen selv.
Har du et stort netværk på Facebook eller på anden måde mulighed for at komme i kontakt med en del mennesker, så er det bestemt muligt at sælge boligen selv. Et eksempel på dette er Morten vadskær fra Aalborg, som hurtigt fandt købere via denne metode. Det kan du læse mere om på Mortens hjemmeside, samt i denne artikel i Politiken.
Har du ikke et stort netværk, så er selvsalg fortsat en god mulighed, men så kræver det, at du bruger nogle penge på annoncering. Du kan dog nøjes med et langt lavere beløb end hvad en ejendomsmægler skal have i mæglersalær. Til gengæld er det penge, som du bruger uanset om du får huset solgt eller ej. Hos nogle ejendomsmæglere kan du slippe gratis eller som minimum billigt, hvis mægleren ikke formår at sælge boligen.
En anden mulighed for at promovere din bolig er ved at oprette en hjemmeside for boligen. Dette kan du f.eks. gøre hos Unoeuro. Dette koster samlet lidt under 270 kr. for det første år. Den efterfølgende pris er 1,25 euro pr. måned, hvilket er lidt mindre end 10 kr. Benytter du kuponkoden “KFMHWP” i din bestilling, så får du 3 måneder lagt gratis oven i dit abonnement.
Når hjemmesiden er på plads, så kan du evt. købe annoncering hos Google Adwords eller Bing Ads for at sprede budskabet om din bolig. Du kan også dele hjemmesiden på sociale medier, som Facebook, og evt. betale for at booste dit opslag, så det når ud til endnu flere mennesker. Dermed kan du for relativt få penge nå ud til rigtig mange mennesker, og forhåbentligt din kommende køber.
Når boligen er solgt
Har du solgt din bolig igennem en ejendomsmægler, så vil mægleren stå for alt papirarbejdet. Har du til gengæld selv solgt din bolig via selvsalg, så skal du bruge en boligadvokat. Dette vil koste lidt penge, så det skal du også indprise i dit boligsalgsbudget. Men igen, de samlede udgifter til advokat, samt evt. hjemmeside og annoncering vil være langt under mæglerens salær, med mindre du skruer gevaldigt op for annonceringen.
Du kan fint kontakte en lokal advokat. Alle advokater kan håndtere en bolighandel, så hvis du kender en god advokat eller har fået en god advokat anbefalet, så kan du med fordel benytte ham.
Husk desuden altid at få en boligadvokat til at kigge alle papirer igennem inden du køber ny bolig. Dette er uanset om din nye bolig er solgt via selvsalg eller gennem ejendomsmægler. Ejendomsmægler vil altid være sælgers mand, så det er vigtigt at få en bolighandel godkendt af egen advokat, inden der købes ny bolig.
Skriv et svar